相続時精算課税制度による贈与（親から子・孫への贈与）
相続時精算課税制度とは、生前の贈与財産について、受贈者（贈与を受ける人）の選択によって、贈与の時に贈与財産に対する贈与税を一旦納税し、相続時に改めて課税し直し、相続税額を精算する制度です。
もっとも、贈与の時に贈与財産に対する贈与税を計算した結果、特別控除額が２，５００万円のため、贈与税を贈与時に納付する必要がない場合もあります。
ただし、贈与税の申告は必要です。
相続時精算課税制度（親子・孫間贈与）の適用要件
個人の方の場合、 相続時精算課税制度（親から子・孫への贈与）を利用した贈与 は、
２０歳（2022年4月1日以降は１８歳）以上の子や孫が、６０歳以上の親から受ける贈与について適用され、親の相続時に相続税で精算します。
相続時精算課税とはいっても、親の生前に贈与しますので、相続ではなく、贈与の扱いとなります。
この場合の特別控除額は、２，５００万円で、２，５００万円までが非課税です。
この金額を超える場合は、超える部分について、税率が一律２０％かかります。
この場合、１年間の贈与の非課税枠１１０万円をプラスすることができません。
詳しくは、国税庁のＨＰ（相続時精算課税の選択）でご確認ください。
その他、特例として、住宅を取得するための資金を親から贈与してもらう場合は、さらに特別控除額がプラスされます。
条件は、取得するする不動産やその他、いくつかありますが、令和5年12月31日までに、上記の相続時精算課税を選択できます。
この場合、住宅資金特別控除額として贈与された金額から控除することができます。
国税庁：直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税を参考にしてください。
相続時精算課税選択の特例の適用を受けるためには、贈与税の申告が必要です。
贈与を受けた人（受贈者）が、贈与を受けた年の翌年の確定申告の時期までに、
相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に、
相続時精算課税選択届出書、住民票、登記事項証明書などの書類を添付して、
納税地の所轄税務署に提出する必要があります。
贈与の名義変更の登記費用のうち、登録免許税の税率は、２％です。（令和４年８月１日現在)
相続時精算課税とはいっても、親の生前に贈与しますので、相続ではなく、贈与の扱いとなります。
贈与を受けた人が不動産の名義変更登記をした場合には、不動産取得税（都道府県税）の対象となります。
相続時精算課税制度（親子間贈与）と実際の問題点や相続時精算課税制度の贈与（相談）も参考にしてください。
相続時精算課税制度の適用要件は
- ６０歳以上の親から２０歳（2022年4月1日以降は１８歳）以上の推定相続人である子（代襲相続人を含む）、孫に対する贈与
- 翌年の確定申告の期限までに、相続時精算課税選択届出書を提出
- 特別控除額２，５００万円を超える贈与の場合は、贈与税を納付
- 税額は、（贈与財産の価額－２，５００万円）×一律２０％
- 贈与の回数に制限はありません。
相続時精算課税は、受贈者である子それぞれが贈与者である父、母ごとに選択できますが、いったん選択すると撤回ができず、選択した年以後贈与者が亡くなった時まで継続して適用され、暦年課税に変更することができません。
贈与財産の相続時の扱い
相続時精算課税は、贈与時に、贈与財産に対する贈与税を納め、その贈与者が亡くなった時に、
その贈与財産の贈与時の価額と相続財産の価額とを合計した金額を基に計算した相続税額から、
既に納めたその贈与税相当額を控除することにより、贈与税・相続税を通じた納税を行う制度です。
したがいまして、相続時精算課税の選択を行った場合に、その贈与者が亡くなったときには、
相続時精算課税を適用して贈与を受けた財産を相続財産に加算して相続税の計算を行います。
この計算の結果、相続税の基礎控除額以下であれば相続税の申告は必要ありません。
相続税の申告の必要がない場合でも、相続時精算課税を適用した財産について既に納めた贈与税がある場合には、相続税の申告をすることにより還付を受けることができます。
子（相続時精算課税適用者）が、親（贈与者）から、相続または遺贈により財産を取得しない場合であっても、相続時精算課税の適用を受ける贈与者（親）からの贈与財産は、相続または遺贈により取得したものとみなされ、贈与の時の価額で相続税の課税価格に算入されることになります。
暦年贈与か相続時精算課税贈与かの選択を参考にしてください。
贈与登記の必要書類は
名義変更登記に必要書類などは、不動産贈与登記の必要書類を参照してください。
税金の申告
税金の関係は、税理士や税務署にご確認ください。
当事務所では、税理士をご紹介いたします。
贈与税の申告
相続時精算課税選択の特例の適用を受けるためには、
贈与を受けた年の翌年の確定申告の時期までに、
相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に、
相続時精算課税選択届出書、住民票、登記事項証明書などの書類を添付して、
納税地の所轄税務署に提出する必要があります。
国税庁：相続時精算課税を選択する贈与税の申告書に添付する書類を参考にしてください。
相続税の申告
相続時において相続税額を計算し、納付した贈与税額が相続税額を超える場合は、その差額が還付され、相続税額が納付した贈与税額を超える場合は、その差額を納付することになります。
所有権移転登記の登録免許税
贈与の名義変更の登記費用のうち、登録免許税の税率は、２％です。
相続時精算課税とはいっても、親の生前に贈与しますので、相続ではなく、贈与の扱いとなります。
贈与する不動産の評価価格が１０００万円であれば、登録免許税は、２０万円です。
不動産取得税（都道府県税）
不動産取得税の基本的な税率
贈与を受けた人が不動産の名義変更登記をした場合には、不動産取得税（都道府県税）の対象となります。
不動産取得税については、土地、建物ともに、市区町村（東京２３区は都税事務所）の固定資産税の評価価格を基準とします。
土地については、評価価格の２分の１を課税価格とします。
建物は、評価価格そのものが課税価格となります。
居住用の土地・建物の場合は、この課税価格に、不動産取得税の税率３％を乗じて、税額を算出します。ただし、居住用土地・建物の場合、条件を満たすことによって減税適用があります。
居住用以外の不動産の取得の場合は、税率４％です。
例えば、贈与する居住用不動産の評価価格が、土地は８００万円、建物が２００万円の場合、
８００万円×１／２＝４００万円
４００万円＋２００万円＝６００万円
６００万円×３％＝１８０，０００円です。
居住用以外の土地・建物（店舗や事務所など）の場合は、
この課税価格に、不動産取得税の税率４％を乗じて、税額を算出します。
例えば、贈与する不動産の評価価格が、土地は８００万円、建物が２００万円の場合、
８００万円×１／２＝４００万円
４００万円＋２００万円＝６００万円
６００万円×４％＝２４０，０００円です。
不動産取得税の減税
次の条件の居住用不動産を贈与する場合には、不動産取得税が軽減されます。
- 居住用の建物であること
贈与を受けた人自らが、住居として使用すること（住民票の住所が贈与不動産の場所にあること） - 昭和５７年１月１日以後の建築であること
- 建物の床面積が、登記上５０㎡以上２４０㎡以下であること
以上の条件であれば、贈与の建物と土地の不動産取得税が軽減されます。
軽減の結果、不動産取得税は、数万円または０円となります。（土地の面積が１００㎡の場合）
不動産取得税については、次のサイトを参考にしてください。
各都道府県の不動産取得税の計算方法は、基本的に同じです。東京都が一番分かりやすので参考にしてください。
東京都主税局・不動産取得税
不動産取得税計算ツール（簡単計算）
居住用の不動産のうち、建物を贈与の対象にしないで、土地のみを贈与するときには、不動産取得税の基本的な税率３％がかかります。
建物も贈与の対象とし、贈与する土地と建物の持分を異にして、建物の持分を例えば、１００分の１、というように、できるだけ、土地の持分を多くするとよいでしょう。
ただし、敷地権付きマンション（建物と土地が一体となっている）の場合は、持分を異にすることができず、単に何分のいくつ、で贈与します。
相続時精算課税選択の特例（住宅取得等資金の贈与）
- 令和5年12月31日までに、親から住宅取得資金の贈与を受けた子（２０歳以上）が、
贈与を受けた年の翌年の３月１５日までに、その住宅取得資金を自分の住居として使用する
一定の家屋の新築・取得をし、その家屋を同日までに自分の住居として使用したときには、相続時精算課税を選択することができます。 - 住宅取得等資金とは、
贈与を受けた人が、自分の住居として使用する一定の家屋の新築・取得するための金銭をいいます。
なお、住宅取得等資金の中には、家屋の敷地の取得も含まれます。 - 「一定の家屋」とは、次の要件を満たす家屋をいいます。
(1) 家屋の登記簿上の床面積が、５０㎡以上であること。
(2) 昭和５７年１月１日以後の建築であること
ただし、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、
「耐震基準適合証明書」または「住宅性能評価書の写し」により証明されたものについては、
建築年数の制限はありません。 - この場合、住宅資金特別控除額として贈与された金額から控除することができます。
参照：国税庁：直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
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