よくある質問

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贈与登記(不動産名義変更)でよくある質問

以下の内容の他、不動産贈与登記相談事例を参考にしてください。

不動産贈与の登記は、司法書士に依頼しなければいけませんか?

基本的に、登記の申請は、ご本人でも申請できることになっています。
登記の中には、ご本人でできるものもあれば、登記の専門家である司法書士に依頼した方がよい場合もあります。

不動産贈与登記の場合には、ご本人で申請するには難しいものもあります。
例えば、贈与契約書や所有権移転登記の登記原因証明情報を作成する必要があります。
お仕事などでお忙しい方は、司法書士に依頼された方がよいでしょう。

不動産贈与の登記費用はどのくらいかかりますか?

不動産贈与の登記費用のうち、
実費には、登記申請の際、登記所に収める登録免許税や登記、登記事項証明書の手数料がかかります。
登録免許税は、固定資産税の評価価格を基準に計算します。
固定資産税の評価証明書は、市区町村(都税事務所)の固定資産税課証明係で取得します。
土地、建物ともに、登録免許税の税率は、評価価格の2%です。

例えば、評価価格が1,000万円であれば、登録免許税は、20万円かかります。
司法書士に依頼した場合の司法書士報酬は、司法書士事務所により異なりますので、いくつかの司法書士事務所に見積りを出してもらうとよいでしょう。

贈与で不動産を取得した場合、不動産取得税がかかりますか。

贈与で名義変更した場合、登記が完了した後には、都道府県税事務所の不動産取得税がかかります。(かからない場合もあります。)
不動産取得税は、居住用の住宅の場合、土地については評価価格の2分の1の3%です。住宅については評価価格の3%です。
なお、居住用不動産の場合(土地と建物を取得)、居住用不動産の特例により不動産取得税が減税される場合があります。
不動産取得税がかかるかどうかは、次のサイトでご確認ください。
各都道府県の不動産取得税の計算方法は、基本的に同じです。東京都が一番分かりやすので参考にしてください。
東京都主税局・不動産取得税
不動産取得税計算ツール(簡単計算)

住宅以外(店舗や事務所など)の場合は、土地については評価価格の2分の1の4%です。建物については評価価格の4%です。
不動産取得税についても、登記の登録免許税と同様に、不動産の大きさによっては、数十万円かかります。

不動産を贈与する場合、贈与する価格は何を基準に計算しますか?

不動産を贈与する場合、暦年贈与夫婦間贈与(配偶者間贈与)相続時精算課税制度の贈与(親子間贈与)において、「不動産の価格」を計算する必要があります。

なぜなら、暦年贈与の場合、不動産贈与の価格を計算して初めて、確定申告をする必要があるのかどうかが分かるからです。暦年贈与の場合、基礎控除額の110万円を差し引いた金額が、贈与税の課税価格となります。

夫婦間贈与(配偶者間贈与)と相続時精算課税制度の贈与の場合でも、確定申告の時期に、贈与税の申告をする必要があるからです。
贈与税の申告書には、贈与した不動産の価格を記入する必要があります。
贈与税の非課税枠を利用するにしても、不動産の価格がいくらなのかがわからなければ、不動産の価格を記入することができず、結果、非課税枠を超えるかどうかもわからないからです。

そこで、この「不動産の価格」とは、土地については税務署の路線価、建物については固定資産税の評価価格です。
路線価は、その土地に面した路線(道路)の1平方メートル当たりの価格が国税庁の路線価図に記載されています。

この1平方メートル当たりの価格(路線価)に土地の面積を乗じて計算します。細かい計算方法については、税理士や税務署にお尋ねください。厳密には、土地の形状や高低差により土地の価格が変わります。
路線価については、国税庁の路線価でご確認ください。
当事務所では、税理士をご紹介します。

贈与する価格が、不動産の所有権全部に満たない場合の登記の方法は?

土地は路線価で、建物は固定資産税の評価価格で計算した結果、贈与税の非課税枠の金額が、不動産全体の所有権に及ばないことがあります。

例えば、土地は路線価で、建物は固定資産税の評価価格で計算した不動産所有権全体の価格が4,000万円、夫婦間贈与(配偶者間贈与)の贈与税の非課税枠は2,000万円(計算上110万円の非課税枠を除外)として計算します。

この場合、贈与する不動産の価格(贈与税の非課税枠)2,000万円は、不動産所有権全体の価格4,000万円の2分の1に相当しますので、名義変更登記をする場合には、移転する持分を2分の1として登記します。
すなわち、この場合、不動産所有権全体の2分の1を夫婦間贈与(配偶者間贈与)の贈与税の非課税枠を使って、贈与できることになります。

相続時精算課税制度を利用した場合の登録免許税の税率は?

相続時精算課税制度(親子間贈与)を利用した場合、これは、生前贈与の扱いとなります。

「相続」という言葉があるからといって、名義変更登記の登録免許税を計算する場合の税率が、「相続」の税率になるわけではありません。
「相続」は、相続の開始があった場合に適用されます。

相続の開始がない以上、「相続」に適用される税率を使うことができません。
相続時精算課税の場合は、あくまでも、生前贈与ですので、「贈与」の税率が適用されます。

「相続」の場合の税率は、固定資産税の評価価格の0・4%です。
「贈与」の場合の税率は、固定資産税の評価価格の2%です。

例えば、贈与する不動産の評価価格が1,000万円の場合、
「相続」では4万円、「贈与」では20万円となります。

さらに、不動産取得税(都道府県税)でいえば、
「相続」では不動産取得税はかかりませんが、「贈与」では不動産取得税がかかります。(かからない場合もあります。)

居住用不動産の「贈与」の場合、不動産取得税の計算は、
土地について、固定資産税の評価価格の2分の1を課税価格とし、税率は3%です。
建物については固定資産税の評価価格を課税価格とし、税率は3%です。

例えば、贈与する不動産の評価価格が、土地は800万円、建物が200万円の場合、
600万円×3%=180,000円
贈与の場合の不動産取得税は18万円かかることになります。

ただし、居住用不動産の贈与の場合、建築年数や床面積などの条件が整えば、不動産取得税が軽減されます。

税金の申告をする必要がありますか?

夫婦間贈与(配偶者間贈与)相続時精算課税制度(親子間贈与)の贈与、どちらも、翌年の確定申告の時期に、納税地の税務署に贈与税の申告をする必要があります。
この贈与税の申告は、申告をすることにより、 贈与税の特別控除額以内の贈与であれば、 贈与税がかからないことになります。
暦年贈与の場合、贈与価格が基礎控除額の110万円を超える場合、翌年の確定申告の時期に、贈与税の申告と納税をする必要があります。

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