夫婦間贈与(配偶者間贈与)

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夫婦間贈与(配偶者間贈与)の不動産名義変更登記

夫婦間贈与(配偶者間贈与)の贈与税非課税枠(2000万円)の条件

婚姻生活の期間

夫婦間贈与(配偶者間贈与)とは、戸籍上の婚姻生活が20年以上の夫婦に適用されます。
内縁関係の事実婚の夫婦には適用されません。

贈与の対象

1)居住用の不動産の贈与
または
2)居住用の不動産を購入するための資金として贈与
する場合に利用します。

居住用の不動産とは、土地または建物ですが、この土地上の建物に居住することが条件となります。
贈与を受ける配偶者が、自ら居住する、住居とすることが条件です。
したがいまして、
1)の居住用不動産の贈与の場合は、
贈与を受ける土地上の建物に、現在、住所があるか、あるいは、贈与を受けた後、居住用の土地建物の存在する住所に、住所を移す必要があります。

同様に、
2)居住用の不動産を購入するための資金として贈与を受けた場合にも、
居住用の土地建物を取得後、居住用の土地建物の存在する住所に、住所を移す必要があります。

建物の「居住用」とは、建物の登記上の種類が「居宅」であることが必要です。
建物の種類がアパートのような「共同住宅」である場合、「居住用」と言えません。
上物の建物が「居宅」であれば、「居住用の不動産が条件」であるので、土地のみを夫婦間贈与の適用で贈与することができます。
ただし、不動産取得税の計算では、土地のみの贈与では、不動産取得税の減税措置の適用はありません。建物(居宅)も一緒に贈与すれば、築年数などの条件をクリアすれば、不動産取得税の減税措置の適用があります。

夫婦間の生前贈与で「居住用」とは、「居住すること」が条件となります。
そこで、「居住する期間」が問題となることもあるでしょう。
居住用不動産の贈与税の申告では、国税庁が次のように「居住期間」を定めています。すなわち、「贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること」(No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除)を条件としています。
これは、居住期間の計算では、曖昧かもしれませんが、常識で考えられる期間とでもいえるでしょう。税逃れのための居住期間であれば(住所を移すだけで実際には住んでいないのであれば)、税務署に分かってしまうものです。

贈与税非課税枠の金額と計算方法

贈与税の非課税枠は、
2000万円プラス110万円(1年間の贈与税の非課税枠)の合計2110万円までです。

居住用不動産を贈与により名義変更登記をする場合に、
「計算した不動産の価格」が2110万円より多いときには、2110万円に相当する持分で登記します。
もちろん、この価格を超えて贈与することもできます。この場合、贈与税を納めることになります。

「計算した不動産の価格」とは、土地については税務署の路線価で、建物については固定資産税の評価価格で、計算します。路線価については国税庁の路線価でご確認ください。

税務署の私道の課税価格について
公道から公道に通じている私道(登記上の公衆用道路)が、固定資産税の評価価格として非課税(0円)の場合、贈与税の課税価格は、0円で計算します。
行き止まりの私道は、路線価の0・3を乗じて計算します。(東京国税局に確認しました。)

贈与登記の必要書類は

名義変更登記に必要な書類などは、不動産贈与登記の必要書類でご確認ください。

税金(贈与税)の申告(税務署)

夫婦間贈与(配偶者間贈与)により不動産の名義変更登記をした場合には、翌年の確定申告の時期に、贈与税の申告をします。これにより贈与価格:2,110万円以内であれば、贈与税がかからないことになります。贈与税の申告のしかた(国税庁)を参考にしてください。

贈与で所有権移転登記の登録免許税

贈与の名義変更の登記費用のうち、登録免許税の税率は、2%です。(令和3年8月1日現在)
贈与する不動産の評価価格が1000万円であれば、登録免許税は、20万円です。

不動産取得税(都道府県税)

不動産取得税の基本的な税率

贈与を受けた人(受贈者)が不動産の名義変更登記をした場合には、不動産取得税(都道府県税)の対象となります。
不動産取得税については、土地、建物ともに、市区町村(東京23区は都税事務所)の固定資産税の評価価格を基準とします。

土地については、評価価格の2分の1を課税価格とします。
建物は、評価価格そのものが課税価格となります。
この課税価格に、居住用であるので、不動産取得税の税率3%を乗じて、税額を算出します。

例えば、贈与する不動産の評価価格が、土地は800万円、建物が200万円の場合、
土地:800万円×1/2=400万円
土地:400万円+建物:200万円=600万円
600万円×3%=180,000円
贈与の場合の不動産取得税は18万円かかることになります。
ただし、次の場合は減税措置があります。

不動産取得税の減税

次の条件の居住用不動産の贈与があった場合には、不動産取得税が軽減されます。

  1. 居住用の建物であること
    贈与を受けた人(受贈者)自らが、住居として使用すること(住民票の住所が贈与不動産の場所にあること)
  2. 建物の建築が、昭和57年1月1日以後
  3. 建物の床面積が、登記上50㎡以上240㎡以下であること

不動産取得税がかかるかどうかは、次のサイトでご確認ください。
各都道府県の不動産取得税の計算方法は、基本的に同じです。東京都が一番分かりやすので参考にしてください。
東京都主税局・不動産取得税
不動産取得税計算ツール(簡単計算)

以上の条件であれば、贈与の建物と土地の不動産取得税が軽減されます。
軽減の結果、不動産取得税は、数万円あるいは0円となります。(土地の面積が約100㎡の場合)

この場合、居住用の不動産のうち、建物を贈与の対象としないで、土地のみの贈与の場合には、不動産取得税の税率3%がかかります。
贈与する居住用の土地の評価価格が800万円の場合、400万円×3%=12万円かかります。

したがいまして、贈与税の非課税枠を使って、夫婦間(配偶者間)で贈与する場合、 上記1・2・3の条件で不動産取得税の減税適用を受ける場合には、土地だけではなく、建物についても、贈与することをお勧めします。
この場合、贈与する土地と建物の持分を異にして、建物の持分を例えば、100分の1、というように、できるだけ、土地の持分を多くするとよいでしょう。
ただし、敷地権付きマンション(建物と土地が一体となっている)の場合は、持分を異にすることができず、単に何分のいくつ、で贈与します。

居住用不動産の夫婦間贈与と税金、贈与税、不動産取得税を参考にしてください。
夫婦間贈与(配偶者間贈与)で2,000万円控除の適用がない通常の贈与は、アパート(共同住宅)を贈与で名義変更登記する場合の税金・必要書類・登記費用(相談)を参考にしてください。

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