相続時精算課税制度の贈与（相談）
【相続時精算課税制度の贈与の相談事例】
- 親（６０歳以上）から子（２０歳以上）への贈与
- 子が親所有のマンションに居住している。
- マンションは、昭和５３年建築
- マンションは、敷地権付きではない。
税金の計算
以下の計算は、令和３年度価格で計算します。
登記には、令和４年度の「固定資産税納税通知書・課税明細書」が必要です。
登記の内容：相続時精算課税制度を利用した贈与
贈与税の計算
相続時精算課税制度を利用した贈与の価格は、
まず、土地につきましては、国税庁の路線価を基に計算します。
路線価図を添付します。前面：35万円／㎡、後面：34万円／㎡
建物は、固定資産税の評価価格：4,563,777円で計算します。
贈与する土地持分・建物の合計価格＜2,500万円
で、通常、贈与登記します。
2,500万円を超えますと、一律20％の贈与税がかかります。
税務署への申告は、贈与した翌年の2月1日から3月15日までに行います。
贈与税の納税が免除される場合であっても、贈与税（相続時精算課税制度の届出）の申告が必要です。
贈与税計算（相続時精算課税制度利用）
建物（評価価格）：4,563,777円（令和３年度価格）①
土地持分（路線価）：21,128,940円（令和４年度路線価格）
土地路線価格計算
35万円／㎡×1636㎡＝572,600,000円
572,600,000円×369／1万＝21,128,940円 ②
土地路線価格の計算は、厳密には、土地の形状・道路２面の路線価で計算します。
ここでは、最大路線価：35万円で計算します。
実際には、21,128,940円より多少減額となります。
①＋②＝25,692,717円＞2500万円
相続時精算課税制度の非課税：2,500万円を超えますので、超えた価格：692,717円に対して税率20％、贈与税がかかります。
692,000円×20％＝138,400円（贈与税）
所有権全部の贈与を受けますと、贈与税：138,400円かかりますので、これを2,500万円の非課税枠の範囲内での贈与であれば、贈与税がかからないことになります。ただし、申告は必要です。
例えば、贈与の割合を100分の95とした場合
25,692,717円×95／100＝24,408,081円＜2,500万円
となりますので、贈与税がかからないことになります。
土地の路線価計算は、実際には、土地の形状、路線２面の価格など細かい計算方法となります。
正確に計算するには、税理士に依頼することになりますが、申告の税理士報酬は、10万円から15万円ほどだと思われます。
ご自分で計算して（もっとも当職も計算します。）申告される場合、申告前に税務署で税額を確認してもらえば問題ないかと思います。
以上の点を踏まえて、所有権全部の贈与にされるのか、持分の贈与にされるのかをご検討ください。
次の登録免許税（と不動産取得税）の計算では、所有権全部の贈与として計算します。
なお、贈与を受ける子には、神奈川県税事務署の不動産取得税がかかります。
これは、登記後、約３か月後に県税事務所から納税通知書が郵送されます。
不動産取得税の計算
不動産取得税の計算は、次のとおりです。
昭和53年建築のため、減税適用がありません。
建物：4,563,000円
4,563,000円×3％＝136,890円 ①
土地持分：16,492,646×1／2＝8,246,323円
8,246,000円×3％＝247,380円 ②
①＋②＝384,200円（不動産取得税）
贈与による登記費用の合計（以下で計算方法をご説明します。）
473,544円
相続時精算課税制度の贈与でかかる費用
以上のことから、相続時精算課税制度の贈与（所有権全部）では、次の費用がかかることになります。
登記費用：473,544円
不動産取得税：384,200円
贈与税：138,400円
合計：996,144円
登記費用：登録免許税・証明書代、司法書士報酬
登録免許税の計算は、評価価格で計算します。
登記費用
御見積書と登録免許税計算（課税明細書）を添付します。
実費：422,744円＋200円（収入印紙代）
報酬：46,000円＋4,600円（消費税）
合計：473,544円
実費
○ 登録免許税（贈与）
登録免許税計算（贈与）：所有権全部の贈与の場合
建物評価価格（令和３年度価格）：4,563,777円
4,563,000円×2％＝91,200円（建物・登録免許税）
土地評価価格（令和３年度価格）：446,955,200円
446,955,200円×369／1万＝16,492,646円
16,492,000円×2％＝329,800円（土地持分・登録免許税）
○ その他
登記事項事前確認：1物件につき332円。建物・土地２通で664円。
登記事項証明書／完了：２通で480円（建物）＋600円（土地）、計1,080円。
贈与契約書に貼付する収入印紙代：200円。
〇 司法書士報酬は、
所有権移転：46,000円（税抜）です。
登記に必要な書類
贈与者（親）
① 登記識別情報通知（権利証）（原本）
② 印鑑証明書 １通
③ 令和４年度の固定資産税納税通知書（課税明細書を含む全ページ）
④ 身分証明書（運転免許証か健康保険証など）の写し
（実印→贈与契約書・委任状を作成後、押印いただきます。）
受贈者（子）
⑤ 住民票 １通
⑥ 身分証明書（運転免許証か健康保険証など）の写し
（認印→贈与契約書・委任状を作成後、押印いただきます。）
手順（スケジュール）
（当事務所）
上記①から⑥の書類を郵送していただくための「封筒（レターパック）」を郵送いたします。
これらの書類を、親と子、別々に郵送をご希望の場合、お知らせください。
①から⑥の書類は、贈与契約書・委任状などの書類を作成するために郵送していただきます。
（○○様）
上記①から⑥の書類をご郵送いただきます。
（当事務所）
贈与契約書、登記原因証明情報、委任状を作成後、郵送いたします。
これらの書類を、親と子、別々に郵送をご希望の場合、お知らせください。
登記費用の請求書（実費）郵送いたします。
（○○様）
贈与契約書、登記原因証明情報、委任状に署名、押印のうえ返送していただきます。
登記費用のうち実費をお振込みいただきます。
（当事務所）
親にお電話で確認させていただきます。
登記申請いたします。
登記の完了まで約２週間かかります。
（当事務所）
登記申請しましたら、次の書類をメールいたします。
①登記の受付のお知らせ
（当事務所）
登記が完了しましたら、ご連絡いたします。
登記完了書類を郵送いたします。
相続時精算課税贈与の申告方法をお知らせいたします。
（○○様）
司法書士報酬をお振込みいただきます。
相続時精算課税制度の贈与と税金、贈与税、不動産取得税を参考にしてください。
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