居住用不動産の夫婦間贈与と税金、贈与税、不動産取得税
土地や建物の不動産を贈与するときの、名義変更登記について、特に、居住用の不動産を夫婦間で贈与した場合について、税金、贈与税、不動産取得税を説明します。
不動産を贈与するときには、次の贈与の種類があります。
１）暦年贈与
２）相続時精算課税制度を利用した、親から子・孫への贈与
３）居住用の不動産の夫婦間贈与（配偶者間贈与）
まず、暦年贈与から簡単に説明します。
暦年贈与とは、１年間の贈与税の非課税枠を使って、贈与する場合に利用します。
１年間の非課税枠とは、贈与税の基礎控除額（贈与した金額から差し引くことのできる金額）１１０万円のことを言います。
通常は、この110万円の範囲内で贈与します。必要があれば、110万円以上の贈与をし、贈与税を税務署に納めます。
次に、相続時精算課税制度は、
６０歳以上の親・祖父母が２０歳以上の子や孫に対する贈与について適用され、親・祖父母の相続時に相続税で精算します。
相続時精算課税とはいっても、親・祖父母の生前に贈与しますので、相続ではなく、贈与の扱いとなります。
この場合の特別控除額は、２，５００万円で、２，５００万円までが非課税です。
この金額を超える場合は、超える部分について、税率が一律２０％かかります。
この場合、１年間の贈与の非課税枠、１１０万円をプラスすることができません。
また、この相続時精算課税制度の贈与は、非課税枠の、2,500万円までであれば、何度でも行うことができます。
通常の贈与の場合は、贈与税が高額となることから、普通は、通常の贈与は行わずに、110万円以内の贈与や相続時精算課税制度を利用した贈与で行います。
通常の贈与では、贈与する価格によって贈与税の税率が段階的に上がります。
例えば、次のように贈与税が高額となります。これだけ高額となりますと、普通の人は、通常の贈与は行わないことになります。
贈与する価格を1,000万円として計算してみます。
1,000万円－110万円＝890万円
890万円×贈与税の税率：30％－控除額：90万円＝177万円
177万円が贈与税です。
贈与した翌年の確定申告の時期に、贈与税の申告をし、贈与税を納めます。
居住用の不動産の夫婦間贈与（配偶者間贈与）
ここからは、居住用の不動産の夫婦間贈与（配偶者間贈与）について説明します。
夫婦間の贈与では、夫婦の一方が、居住用の不動産、土地や建物をもう片方に贈与するときは、この贈与税が、贈与の価格：2,000万円以内であれば、贈与税が配偶者控除により非課税となります。
贈与税が０円で、贈与を受けた人は、贈与税を納めなくてよいことになります。
ただし、贈与税の申告については、贈与した翌年の確定申告の時期に、贈与を受けた人が贈与税の申告をします。
この贈与税の申告をすることで、贈与税が、2,000万円の配偶者控除により非課税となります。正確には、110万円の非課税枠もプラスして計算します。
贈与を受けた人が贈与税の申告をしない場合は、税務署から贈与税を納めなさい、と言われます。
これは、居住用の不動産の贈与であっても、例えば、2,000万円の贈与があったことは事実であるので、贈与を受けた人は贈与税の対象となります。
居住用不動産の贈与の場合は、例えば、2,000万円の贈与があったことは事実であるけれども、贈与を受けた人が、居住用の不動産として贈与を受けたということで、贈与税が非課税の扱いになるからです。
居住用の不動産の贈与で贈与税が非課税となる条件
居住用の不動産の贈与で贈与税が非課税となる条件は、次のとおりです。
- 夫婦について
戸籍上の婚姻生活が、２０年以上の夫婦に適用されます。これは戸籍謄本で証明します。戸籍上の夫婦ではない事実婚の夫婦には適用されません。 - 贈与の対象となる居住用不動産は、土地だけか、建物だけか、土地と建物の３つの場合です。
- 贈与を受ける人が、実際に居住すること
土地だけが贈与の対象となるときは、その土地に建物が建っていて、その建物に居住することが条件です。 - 不動産そのものを贈与する場合のほか、居住用の不動産を購入するための資金として贈与する場合にも適用されます。
これは、夫婦の一方が、居住用の不動産（土地や建物）を購入するとき、もう片方が購入資金として贈与するときにも適用されます。
不動産を取得した時の不動産取得税
贈与により不動産を取得した時には、不動産取得税の問題があります。
次の条件は、贈与税とは関係がありませんが、不動産を贈与などで取得したときは、取得した人に不動産取得税が原則かかります。不動産取得税は都道府県の税金です。
次の条件で、不動産の贈与を受けたときは、この不動産取得税が軽減されます。実際に計算すると、ほぼ０円となります。
そのため、居住用不動産の贈与とは言っても、贈与税のことだけではなく、不動産取得税のことも考えて贈与を受けた方がよいでしょう。
不動産取得税が軽減される不動産の条件
居住用の不動産を取得した場合、不動産取得税が軽減されるときの、不動産そのものの条件は、次のとおりです。
- 土地と建物の贈与があったこと
夫婦間贈与では、土地だけの贈与であっても、贈与税が非課税となりますが、不動産取得税の場合は、土地だけの贈与の場合は、通常の税率で不動産取得税がかかり、軽減はありません。
そこで、土地と建物の両方を贈与の対象とします。両方を贈与してもらいます。
この場合は、2,000万円の控除額、正確には、基礎控除額の110万円を合わせた価格が、不動産全部の価格よりも低い場合は、持分、何分のいくつで贈与することになります。
例えば、土地と建物の価格が4,000万円の場合、2,110万円は非課税となりますので、贈与する持分を例えば、2分の1とします。
この場合、土地と建物の持分が同じである必要はなく、建物の持分を少なくして土地の持分を多くすることもできます。 - 居住用の建物であること。
居住用の建物の意味は、単に人が住むための建物という意味ではなく、贈与を受けた人が、実際に住むことが条件です。 - 建物の建築された年が、昭和５７年１月１日以降であること
この場合、不動産取得税の軽減を受けることができます。
昭和５６年１２月３１日以前の建物では、現実的に不動産取得税の軽減を受けることができません。
耐震基準適合証明書を取得すれば、不動産取得税の軽減を受けることができますが、この証明書を取得するには、建物の耐震工事を行わなければなりません。
この工事費用として100万円以上かかることから、耐震基準適合証明書を取得する意味がありません。
通常の税率で不動産取得税を納めた方が安上がりとなります。 - 建物の床面積の合計が、登記されている床面積で、５０㎡以上、２４０㎡以下であること
あまり小さい建物や豪邸のような大きな建物には適用がありません。
不動産取得税の計算については、東京都主税局のウェブサイトには、「不動産取得税計算ツール」があり、試算できますので、参考にしてみてください。各都道府県の不動産取得税の計算方法は、基本的に同じです。東京都が一番分かりやすので参考にしてください。
居住用不動産の夫婦間の贈与では、
その非課税枠は、配偶者控除の2,000万円、プラス、１年間の非課税枠の110万円、合計：2,110万円までです。
ただし、この夫婦間贈与は、２０年以上の婚姻生活で、一度しか行うことができません。
居住用不動産を贈与により名義変更登記をする場合に、「計算した不動産全体の価格」が、2,110万円より多いときには、通常は、2,110万円以内の価格に相当する持分で贈与し、登記することになります。
前にも説明しましたように、例えば、土地と建物の価格が4,000万円の場合、2,110万円は非課税となりますので、贈与する持分を、例えば、2分の1とします。
非課税枠を使えば、２分の１だけ贈与することができることになります。
この場合、「計算した不動産全体の価格」とは、土地については税務署の路線価で計算し、建物については市区町村の固定資産税の評価価格で、計算します。
路線価については国税庁の路線価でご確認ください。ウェブサイトで確認できます。
夫婦間贈与（配偶者間贈与）により、不動産の名義変更登記をした場合には、
翌年の確定申告の時期（通常、３月１５日）までに、贈与税の申告をします。贈与税の申告をすることにより、贈与された金額、2,110万円までが非課税となります。
不動産の名義変更登記をすると、その内容は、税務署、都道府県税事務所、市区町村役場に通知されますので、知らないふりはできません。
その他の税金について、
贈与の名義変更の登記費用のうち、登録免許税の税率は、令和３年現在、市区町村の固定資産税評価価格の２％です。
例えば、贈与する不動産の評価価格が1,000万円の場合、登録免許税は、20万円です。
以上、居住用の不動産を夫婦間で贈与した場合について、税金、贈与税、不動産取得税を説明しました。
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