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不動産贈与登記情報館トップ贈与する持分の計算方法

贈与する持分の計算方法

贈与する不動産の価格の基準

不動産を贈与する場合、夫婦間贈与(配偶者間贈与)、相続時精算課税制度の贈与において、
「不動産の価格」を計算する必要があります。

なぜなら、それぞれの贈与の場合、確定申告の時期に、
必ず、贈与税の申告をする必要があるからです。
贈与税の申告書には、贈与した不動産の価格を記入する必要があります。

贈与税の非課税(控除)枠を利用するにしても、不動産の価格がいくらなのかがわからなければ、
不動産の価格を記入することができず、非課税(控除)枠を超えるかどうかもわからないからです。

そこで、
この「不動産の価格」とは、
土地については税務署の路線価、建物については固定資産税の評価価格です。

税務署の私道の課税価格について
公道から公道に通じている私道(登記上の公衆用道路)が、固定資産税の評価価格として非課税(0円)の場合、贈与税の課税価格は、0円で計算します。
行き止まりの私道は、路線価の0・3を乗じて計算します。(東京国税局に確認しました。)

路線価は、その土地に面した路線(道路)の1平方メートル当たりの価格が、
国税庁の路線価図に記載されています。

この1平方メートル当たりの価格(路線価)に土地の面積を乗じて計算します。
細かい計算方法については、税理士や税務署にお尋ねください。
厳密には、土地の形状や高低差により土地の価格が変わります。
路線価については国税庁の路線価でご確認ください。

贈与する不動産の持分の計算方法

土地は路線価で、建物は固定資産税の評価価格で計算した結果、
贈与税の非課税(控除)枠の金額が、不動産全体の所有権に及ばないことがよくあります。

夫婦間贈与(配偶者間贈与)の場合

例えば、土地は路線価で、建物は固定資産税の評価価格で計算した
不動産所有権全体の価格が4,000万円、夫婦間贈与(配偶者間贈与)の贈与税の非課税枠は、
2,000万円(計算上110万円の非課税枠を除外)として計算してみます。

この場合、贈与する不動産の価格(贈与税の非課税枠)2,000万円は、
不動産所有権全体の価格4,000万円の2分の1に相当しますので、
名義変更登記をする場合には、移転する持分を2分の1として登記します。

すなわち、この場合、不動産所有権全体の2分の1を夫婦間贈与(配偶者間贈与)
贈与税の非課税枠を使って、贈与できることになります。

相続時精算課税制度の贈与の場合

相続時精算課税制度を利用して贈与する場合の控除額は、2,500万円です。

例えば、土地は路線価で、建物は固定資産税の評価価格で計算した
不動産所有権全体の価格が5,000万円、相続時精算課税制度の贈与の控除額は、
2,500万円として計算してみます。

この場合、贈与する不動産の価格(相続時精算課税制度の贈与の控除額)2,500万円は、
不動産所有権全体の価格5,000万円の2分の1に相当しますので、
名義変更登記をする場合には、移転する持分を2分の1として登記します。

すなわち、この場合、不動産所有権全体の2分の1の控除枠を使って、贈与できることになります。

不動産取得税の軽減措置を受けるためには

夫婦間贈与(配偶者間贈与)、相続時精算課税制度の贈与ともに、不動産取得税がかかります。

居住用不動産の贈与による取得の場合、不動産取得税が軽減される条件

  1. 贈与を受ける人自らが、居住すること
  2. 建物の床面積が、登記上50㎡以上240㎡以下であること
  3. 建物の建築年が、昭和57年1月1日以後であること
    以上の条件であれば、不動産取得税が軽減されます。

この不動産取得税の軽減を受けるためには、土地のみの贈与ではなく、
建物についても贈与を受ける必要があります。

贈与によって取得する不動産の価格の計算をする場合に、
建物は築年数を経過すれば、その評価価格が減額されますので、
できるだけ土地の持分を多くしたいところです。

このような考え方で、建物の贈与を受けずに、
土地のみ贈与を受けると、不動産取得税が3%(居住用)かかります。
贈与の土地の評価価格が1,000万円であれば、
その2分の1が課税価格となり、15万円かかります。

したがいまして、
建物についても、例えば、100分の1でも贈与を受け、
不動産取得税の軽減措置を受けるのがよいでしょう。

この軽減措置(居住用)を受ける場合に、
土地には計算上、不動産取得税がかからず、
建物のみの課税となり、約3万円から約5万円で済みます。