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不動産贈与登記情報館トップ贈与する持分の計算方法

贈与する持分の計算方法

贈与する不動産の価格の基準

不動産を贈与する場合、夫婦間贈与(配偶者間贈与)、相続時精算課税制度の贈与において、
「不動産の価格」を計算する必要があります。

なぜなら、それぞれの贈与の場合、確定申告の時期に、
必ず、贈与税の申告をする必要があるからです。
贈与税の申告書には、贈与した不動産の価格を記入する必要があります。

贈与税の非課税(控除)枠を利用するにしても、不動産の価格がいくらなのかがわからなければ、
不動産の価格を記入することができず、非課税(控除)枠を超えるかどうかもわからないからです。

そこで、
この「不動産の価格」とは、
土地については税務署の路線価、建物については固定資産税の評価価格です。

税務署の私道の課税価格について
公道から公道に通じている私道(登記上の公衆用道路)が、固定資産税の評価価格として非課税(0円)の場合、贈与税の課税価格は、0円で計算します。
行き止まりの私道は、路線価の0・3を乗じて計算します。(東京国税局に確認しました。)

路線価は、その土地に面した路線(道路)の1平方メートル当たりの価格が、
国税庁の路線価図に記載されています。

この1平方メートル当たりの価格(路線価)に土地の面積を乗じて計算します。
細かい計算方法については、税理士や税務署にお尋ねください。
厳密には、土地の形状や高低差により土地の価格が変わります。
路線価については国税庁の路線価でご確認ください。

贈与する不動産の持分の計算方法

土地は路線価で、建物は固定資産税の評価価格で計算した結果、
贈与税の非課税(控除)枠の金額が、不動産全体の所有権に及ばないことがよくあります。

夫婦間贈与(配偶者間贈与)の場合

例えば、土地は路線価で、建物は固定資産税の評価価格で計算した
不動産所有権全体の価格が4,000万円、夫婦間贈与(配偶者間贈与)の贈与税の非課税枠は、
2,000万円(計算上110万円の非課税枠を除外)として計算してみます。

この場合、贈与する不動産の価格(贈与税の非課税枠)2,000万円は、
不動産所有権全体の価格4,000万円の2分の1に相当しますので、
名義変更登記をする場合には、移転する持分を2分の1として登記します。

すなわち、この場合、不動産所有権全体の2分の1を夫婦間贈与(配偶者間贈与)
贈与税の非課税枠を使って、贈与できることになります。

相続時精算課税制度の贈与の場合

相続時精算課税制度を利用して贈与する場合の控除額は、2,500万円です。

例えば、土地は路線価で、建物は固定資産税の評価価格で計算した
不動産所有権全体の価格が5,000万円、相続時精算課税制度の贈与の控除額は、
2,500万円として計算してみます。

この場合、贈与する不動産の価格(相続時精算課税制度の贈与の控除額)2,500万円は、
不動産所有権全体の価格5,000万円の2分の1に相当しますので、
名義変更登記をする場合には、移転する持分を2分の1として登記します。

すなわち、この場合、不動産所有権全体の2分の1の控除枠を使って、贈与できることになります。

不動産取得税の軽減措置を受けるためには

夫婦間贈与(配偶者間贈与)、相続時精算課税制度の贈与ともに、不動産取得税がかかります。
 参照
 神奈川県・不動産取得税
 東京都主税局・不動産取得税

居住用不動産の贈与による取得の場合、不動産取得税が軽減される条件

  1. 贈与を受ける人自らが、居住すること
  2. 建物の床面積が、登記上50㎡以上240㎡以下であること
  3. 建物の建築年が、昭和57年1月1日以後であること
    以上の条件であれば、不動産取得税が軽減されます。

この不動産取得税の軽減を受けるためには、土地のみの贈与ではなく、
建物についても贈与を受ける必要があります。

贈与によって取得する不動産の価格の計算をする場合に、
建物は築年数を経過すれば、その評価価格が減額されますので、
できるだけ土地の持分を多くしたいところです。

このような考え方で、建物の贈与を受けずに、
土地のみ贈与を受けると、不動産取得税が3%(居住用)かかります。
贈与の土地の評価価格が1,000万円であれば、
その2分の1が課税価格となり、15万円かかります。

したがいまして、
建物についても、例えば、100分の1でも贈与を受け、
不動産取得税の軽減措置を受けるのがよいでしょう。

この軽減措置(居住用)を受ける場合に、
土地には計算上、不動産取得税がかからず、
建物のみの課税となり、約3万円から約5万円で済みます。