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相続時精算課税制度の贈与と税金、贈与税、不動産取得税

土地や建物の不動産を贈与するときの、名義変更登記のうち、相続時精算課税制度を利用した贈与について、税金、贈与税、不動産取得税を説明します。

不動産を贈与するときには、次の贈与の種類があります。
1)暦年贈与
2)居住用の不動産の夫婦間贈与(配偶者間贈与)
3)相続時精算課税制度を利用した、親から子・孫への贈与

まず、暦年贈与から簡単に説明します。
暦年贈与とは、1年間の贈与税の非課税枠を使って、贈与する場合に利用します。
1年間の非課税枠とは、贈与税の基礎控除額(贈与した金額から差し引くことのできる金額)110万円のことを言います。
通常は、この110万円の範囲内で贈与します。必要があれば、110万円以上の贈与をし、贈与税を税務署に納めます。

次に、居住用の不動産の夫婦間贈与(配偶者間贈与)では、戸籍上の婚姻期間が20年以上の夫婦の一方が、居住用の不動産、土地や建物をもう片方に贈与するときは、この贈与税が、贈与の価格:2,000万円以内であれば、贈与税が配偶者控除により非課税となります。
贈与税が0円で、贈与を受けた人は、贈与税を納めなくてよいことになります。
ただし、贈与税の申告については、贈与した翌年の確定申告の時期に、贈与を受けた人が贈与税の申告をします。
この贈与税の申告をすることで、贈与税が、2,000万円の配偶者控除により非課税となります。正確には、110万円の非課税枠もプラスして計算します。

通常の贈与の場合は、贈与税が高額となることから、普通は、通常の贈与は行わずに、110万円以内の贈与や居住用不動産の夫婦間贈与で行います。

通常の贈与では、贈与する価格によって贈与税の税率が段階的に上がります。
例えば、次のように贈与税が高額となります。これだけ高額となりますと、普通の人は、通常の贈与は行わないことになります。
贈与する価格を1,000万円として計算してみます。
1,000万円-110万円=890万円
890万円×贈与税の税率:30%-控除額:90万円=177万円
1,000万円の贈与があったときは、贈与税が177万円となってしまいます。
贈与した翌年の確定申告の時期に、贈与税の申告をし、贈与税を納めます。

ここからは、相続時精算課税制度を利用した、親から子・孫への贈与について説明します。

相続時精算課税制度は、
60歳以上の親・祖父母が20歳以上の子や孫に対する贈与について適用され、親・祖父母の相続時に相続税で精算します。

相続時精算課税とはいっても、親・祖父母の生前に贈与しますので、相続ではなく、贈与の扱いとなります。
この場合の特別控除額は、2,500万円で、2,500万円までが非課税です。
この金額を超える場合は、超える部分について、税率が一律20%かかります。
この場合、1年間の贈与の非課税枠、110万円をプラスすることができません。
また、この相続時精算課税制度の贈与は、非課税枠の、2,500万円までであれば、何度でも行うことができます。

相続時精算課税選択の特例の適用を受けるためには、
贈与を受けた年の翌年の確定申告の時期(通常、3月15日)までに、贈与税の申告をします。
贈与税の申告書には、相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載します。
また、申告書には、相続時精算課税選択届出書、住民票、登記事項証明書などの書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する必要があります。

相続時精算課税は、贈与を受ける子や孫それぞれが、贈与する人、父、母、祖父母ごとに選択できますが、
いったん選択すると撤回ができません。選択した年以後、贈与者が亡くなった時まで継続して適用されます。暦年課税に変更することができません。

相続時精算課税の選択を行った場合に、その贈与者が亡くなったときには、
相続時精算課税を適用して贈与を受けた財産を相続財産に加算して相続税の計算を行います。
この計算の結果、相続税の基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数)以下であれば相続税の申告をする必要がないことになります。

贈与により不動産を取得した時には、不動産取得税の問題があります。

不動産を贈与などで取得したときは、取得した人に不動産取得税が原則かかります。不動産取得税は都道府県の税金です。
不動産取得税は、市区町村の固定資産税評価価格の3%または4%です。不動産の使用状況によって税率が異なります。
土地については、評価価格の2分の1で計算します。
例えば、贈与の土地の評価価格が1,000万円であれば、税率3%の場合は、
500万円×3%で、15万円が不動産取得税です。

次の条件で、不動産の贈与を受けたときは、この不動産取得税が軽減されます。実際に計算すると、ほぼ0円となります。
相続時精算課税制度を利用した贈与の場合も、夫婦間贈与と同様に、居住用不動産を、例えば親から贈与を受けた子の場合、不動産取得税が軽減されます。

居住用の不動産を取得した場合、不動産取得税が軽減されるときの、不動産そのものの条件は、次のとおりです。

  1. 土地と建物の両方の贈与があったこと
    土地だけではなく建物も贈与を受ける必要があります。
    土地も建物も、所有権全部でなくても、所有権の一部、持分で贈与を受けた場合でも不動産取得税が軽減されます。
    また、土地と建物の持分が同じである必要はなく、建物の持分を少なくして土地の持分を多くすることもできます。
  2. 居住用の建物であること。
    居住用の建物の意味は、単に人が住むための建物という意味ではなく、贈与を受けた人、子や孫が、実際に住むことが条件です。
  3. 建物の建築された年が、昭和57年1月1日以降であること
    この場合、不動産取得税の軽減を受けることができます。
    昭和56年12月31日以前の建物では、現実的に不動産取得税の軽減を受けることができません。
    耐震基準適合証明書を取得すれば、不動産取得税の軽減を受けることができますが、この証明書を取得するには、建物の耐震工事を行わなければなりません。
    この工事費用として100万円以上かかることから、耐震基準適合証明書を取得する意味がありません。
    通常の税率で不動産取得税を納めた方が安上がりとなります。
  4. 建物の床面積の合計が、登記されている床面積で、50㎡以上、240㎡以下であること
    あまり小さい建物や豪邸のような大きな建物には適用がありません。

不動産取得税の計算については、東京都主税局のウェブサイトには、「不動産取得税計算ツール」があり、試算できますので、参考にしてみてください。

不動産を贈与により名義変更登記をする場合に、「計算した不動産全体の価格」が、2,500万円より多いときには、相続時精算課税の非課税枠を使うのであれば、2,500万円以内の価格に相当する持分で贈与し、登記することになります。
例えば、土地と建物の価格が5,000万円の場合、2,500万円までは非課税となりますので、贈与する持分を、例えば、2分の1とします。
非課税枠を使えば、2分の1だけ贈与することができることになります。

この場合、「計算した不動産全体の価格」とは、土地については税務署の路線価で計算し、建物については市区町村の固定資産税の評価価格で、計算します。
路線価については国税庁の路線価でご確認ください。ウェブサイトで確認できます。

その他の税金について、
贈与の名義変更の登記費用のうち、登録免許税の税率は、令和2年現在、市区町村の固定資産税評価価格の2%です。
例えば、贈与する不動産の評価価格が1,000万円の場合、登録免許税は、20万円です。

贈与税については、税理士または税務署でご確認ください。

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